【美股简介】巴菲特投房地产了?Seritage是什么?

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前些天华尔街日报新闻,购买将近8.02%的股份,推升该股当天上涨16%。
令人惊奇的是嫌少投资房地产的巴菲特这次居然买了一只REIT。什么是REIT请看:http://xueqiu.com/7813497513/38118097
那么这只REIT有什么特别呢?我们今天就来简单介绍下。
1、来源

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图为Sears旗下Sears百货和Kmart的同店销售情况。
由于西尔斯(SHLD) 竞争压力日益增大,长期运营不佳,在激进投资者和管理层的努力下,Sears终于决定将比较值钱的,长期增值的固定资产部分分拆成为reits,以求股东利益最大化。

2、这只REIT拿到了些什么?

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如图所示,其拿到了235个全资物业,31个合资物业,共计266处物业,总面积4200万平方英尺。

3、地理位置

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其拥有的物业大多集中在繁华的都市区。加州的物业占其自由物业总收入的20.8%。

4、增长潜力

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如图所示,Seritage在之前,91%的面积租给希尔百货,78%的收入来自希尔百货。且是以非常廉价的,4.31美元/平方英尺的价格出租的。
而之前由于管理不善,出租给第三方的租金为11.23美元/平方英尺。
但是,分拆之后,Seritage根据合约,有权对50%的物业面积进行重新定价,签约。目前SNO(Signed not opened),即已签约未营业的租约价格已经上升到了18.95美元/平方英尺。
而美国商用地块平均租金高达35.99美元/平方英尺。所以对Seritage来说,仍旧有很大的提升空间。

5、改造+提价

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如图所示,弗吉尼亚州地块经过改造后,租金可抬高到18美元以上。

 

宾夕法尼亚州一处物业改造后,租金可提升至25美元以上。

 

加州某处租金则可提升至45美元以上。
所以粗粗估算,租金最少提升60%,最高则要提升2.5倍!对现金流的作用极其正面。

6、高负债

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如图所示,其预计未来年运营收入1.96亿美元。
和大多数分拆公司携带有高债务一样,Seritage并不例外,目前账面11.6亿美元债务,最大的支出为利息支出,5800万美元。
未来最大的风险为债务风险。
但如果其按照计划提价成功,未来年营业利润会有大幅提升,则债务不是问题。

7、美国房地产情况概览

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图为美国Case-Shiller房地产指数。可以看出美国房地产增值长期牛市。和股市不同的是,目前房地产价格还未恢复到07年高点。许多投资者预计房地产的复苏在未来几年会很好。

由于Seritage刚上市不久,资料全部来自于其路演文件,如有不当之处请谅解。
本文不代表本人观点,本人不吃持有Seritage股份。
友情提示:香港人民购买REIT需缴纳30%红利税,大陆人民需缴纳10%红利税。
转载务必注明来自雪球徐佳杰Pierre.